Licencias para apartamentos turísticos y cambios de uso en Madrid: Novedades 2024

Desde el fin de la pandemia de la COVID-19, la oferta y la demanda de las viviendas de uso turístico en las principales ciudades ha aumentado de manera significativa y con ello las licencias para apartamentos turísticos y cambios de uso. Este incremento ha reactivado el impacto que el crecimiento de este mercado, que en la mayoría de los casos es irregular, tiene sobre diferentes ámbitos de la vida en estas ciudades en general y de manera especial en Madrid: la desertización del centro, los problemas de convivencia con los vecinos, la reducción de la vivienda residencial y la afección en el turismo.

El Plan Especial de Hospedaje (PEH) del Ayuntamiento de Madrid, aprobado el 27 de marzo de 2019, ha resultado ineficaz para evitar la proliferación de las VUT en la capital y corregir las consecuencias de su rápida expansión al margen de la legalidad.

Licencias para apartamentos turísticos y cambios de uso

Solo en Madrid operan 14.699 establecimientos turísticos, de los que el 92 % son viviendas de uso turístico, es decir, 13.502, pero solo 941 funcionan con licencia municipal, mientras que otras 151 están en tramitación.  

El total de camas que se ofertan en la capital en alojamientos turísticos es de 158.756 plazas, de las que el 30 % se localizan en viviendas turísticas, es decir, 47.589. El resto se ubican en 320 hoteles, 473 pensiones y hostales, 130 apartamentos turísticos, 14 hoteles-apartamentos y 260 establecimientos, que engloban huéspedes, hostels y albergues.  

Como consecuencia de esta situación, el pasado 25 de abril de 2024 la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid adoptó el acuerdo de suspender las licencias para uso de hospedaje y cambios de uso de local a vivienda. Se trata de una medida cautelar hasta la aprobación de las modificaciones que pretende introducir en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).  

Esta modificación surge con la finalidad de ordenar el mercado de Viviendas de Uso Turístico (VUT), y se enmarca en el contexto del “Plan de acción para ordenar las Viviendas de Uso Turístico en la ciudad de Madrid”, cuyos objetivos son:

• Evitar la desertización residencial del distrito Centro.
• Estructurar la oferta turística.
• Favorecer la convivencia entre los residentes y el desarrollo de actividades turísticas.

¿En qué zona se han aplicado esta suspensión temporal de licencias?

Esta “congelación” de licencias para VUT se aplica al ámbito territorial que contempla el Plan Especial de Hospedaje, definido en el apartado 2 del artículo 7.6.3 bis de las Normas Urbanísticas de PGOU de Madrid (anillos 1, 2 y 3).

¿Qué licencias en concreto son las que se han suspendido?

No son todas las licencias las que han resultado afectadas por esta suspensión. En concreto se han visto afectadas por este acuerdo las siguientes actuaciones;

• La implantación de VUT en plantas bajas de edificios no residenciales.
• La implantación de uso hospedaje en edificios residenciales cuando dicho uso únicamente ocupe parte de la edificación
• La transformación de locales a viviendas en edificios residenciales de la Norma Zonal 1, con nivel de usos C o D. 

¿Cómo comprobar si mi local está afectado por esta suspensión de apartamentos turísticos y cambios de uso?

En primer lugar, tendremos que ir a la página web del Visor Urbanístico del municipio de Madrid. 

Una vez en esta página escribiremos la dirección de nuestro local o edificio y daremos a buscar. 

En la información general del edificio (icono “info”) podremos ver a qué norma zonal pertenece dicha parcela.

Para conocer el nivel de uso de la parcela deberemos hacer “click” en el apartado “PG97” y sobre la pestaña “Catálogo”.  En esta pestaña encontraremos en el apartado “Normativa” la norma zonal y el nivel al que pertenece nuestra parcela o local. 

Tendremos que comprobar que no se encuentra dentro de la Norma Zonal 1 en los niveles C o D, que serían los afectados por la suspensión de licencias para apartamentos turísticos y cambios de uso. 

¿Qué medidas ha anunciado el Ayuntamiento además de la suspensión temporal de licencias?

El Plan de Acción del Ayuntamiento también prevé la adopción de una serie de medidas para el control de las viviendas de uso turísticos, como:

El endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operen como VUT sin contar con la autorización del Ayuntamiento. 

El Ayuntamiento de Madrid no dispone de una normativa sancionadora específica para las VUT. Hasta ahora, el procedimiento que se sigue en caso de detección de funcionamiento irregular de una VUT que no se puede legalizar es el que se rige por la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo. Inicialmente, se ordena el cese de la actividad; si el propietario no acata la orden municipal y, posteriormente, se comprueba que continúa operando ilegalmente, se imponen multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros (de los artículos 100 al 105).

Y entonces ¿qué ocurre a partir de ahora?

A partir de ahora, cuando el Ayuntamiento de Madrid verifique que una vivienda se dedica a uso turístico sin contar con licencia para tal efecto, se actuará al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística. Bajo esta normativa, el Ayuntamiento ejecutará el siguiente procedimiento:

• Primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad.
• En caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros.
• Segunda sanción firme de 60.001 euros si continúa la actividad irregular.
• Tercera sanción firme de 100.001 euros si persiste el funcionamiento.

Las sanciones son acumulativas en caso de que se mantenga el quebrantamiento de la ley.

El refuerzo de las labores de control e inspección. Con un aumento de la plantilla de inspectores. 

Otra línea dentro de este plan de acción consistirá en el refuerzo del cuerpo de inspectores. La Subdirección General de Inspección y Disciplina cuenta con 65 trabajadores para toda la actividad inspectora. Este verano, el Ayuntamiento incrementará la plantilla en un 15 %, incorporando al servicio diez personas más.

La publicación del listado de VUT que poseen licencias y su ubicación real. 

Para ofrecer mayor seguridad y garantía a los visitantes que opten por alojarse en la ciudad en VUT, el Consistorio de Madrid va a publicar en su portal, previsiblemente en el mes de mayo, un listado oficial de las viviendas de estas características que cuentan con licencia municipal (941 a día de hoy) y su ubicación.

¿Cuánto tiempo estarán paralizadas las licencias de apartamentos turísticos y cambios de uso?

La suspensión de las licencias para apartamentos turísticos y cambios de uso tendrá un plazo máximo de un año desde el día 26 de abril, fecha en la que se publicó el acuerdo en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid. Aunque podría ampliarse un año más, siempre y cuando se complete el período de información pública del nuevo planeamiento. El Plan Especial de Pisos Turísticos que rige actualmente será así reemplazado por la modificación del Plan General de Ordenación Urbana, que, entre otras cosas, reglamentará las VUT. 

La aprobación inicial de la Modificación del Plan General se llevará a Junta de Gobierno el próximo mes de septiembre, luego ese documento se someterá a información pública y, después, se resolverán las alegaciones que puedan presentar los ciudadanos. El Delegado de Urbanismo calcula que la modificación se lleve al Pleno el primer trimestre del año que viene para su visto bueno.