Impuestos y gastos a considerar al vender un local comercial

Impuestos y gastos a considerar al vender un local comercial. Muchos propietarios creen que con encontrar un comprador y firmar ya está todo hecho. Pero lo cierto es que hay costes que, si no se tienen en cuenta desde el principio, pueden reducir notablemente el beneficio de la venta.

Vender un local en Madrid implica afrontar impuestos obligatorios, asumir algunos gastos y tomar decisiones clave para no perder dinero. Entender todo esto desde el primer momento permite anticiparse y evitar sorpresas.

¿Qué impuestos paga un propietario al vender un local comercial?

1. Plusvalía municipal (IIVTNU)

Este es uno de los impuestos más conocidos, pero también de los más confusos. Se trata del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.

Lo cobra el Ayuntamiento de Madrid y se aplica cuando el valor del suelo ha subido desde que compraste el local hasta el momento en que lo vendes.

Importante:

• Lo paga el vendedor.
• Se calcula según el valor catastral del suelo y los años que han pasado desde que lo compraste.
• Puedes elegir entre dos métodos de cálculo: el real (basado en el beneficio real obtenido) o el objetivo (basado en tablas del ayuntamiento). Eliges el que más te beneficie.

2. IRPF: Ganancia patrimonial

Aquí hablamos de lo que ganas con la venta. Si vendes el local por más de lo que te costó comprarlo (incluyendo gastos de notaría, impuestos, obras, etc.), tienes una ganancia patrimonial que se incluye en tu declaración de la renta (IRPF).

Esto afecta directamente a tu bolsillo.

¿Qué otros gastos debes tener en cuenta como propietario?

1. Honorarios de la agencia inmobiliaria

Si has contado con una agencia para vender el local, deberás pagar sus honorarios.

Este gasto no es obligatorio, pero muchos propietarios lo asumen por la comodidad y la visibilidad que les aporta contar con profesionales del sector.

2. Gastos de notaría

El vendedor no está obligado legalmente a pagar la notaría, pero en la práctica suele asumir la parte correspondiente a la escritura de compraventa.

3. Cancelación registral de hipoteca

Si el local tiene una hipoteca activa (aunque esté ya pagada), es probable que debas cancelarla registralmente antes de vender. Esto implica:

• Notaría
• Gestoría
• Registro de la Propiedad

4. Certificados obligatorios

En Madrid, para vender un local es obligatorio contar con:

• Certificado de eficiencia energética: entre 60 y 150 euros.
• Certificado de deuda cero (si forma parte de una comunidad de propietarios): este documento acredita que no tienes deudas con la comunidad.

¿Se puede deducir alguno de estos gastos?

Sí, algunos gastos pueden restarse del beneficio fiscal. Es decir, te ayudan a pagar menos IRPF porque reducen la ganancia que declaras. Incluyen:

• Honorarios de agencia
• Gastos notariales
• Certificados obligatorios
• Obras o reformas acreditadas con factura
• Impuestos pagados en la compra (como el IVA o ITP)

¿Y si el local tiene uso comercial pero lo vendo como vivienda?

En Madrid, muchos propietarios optan por tramitar el cambio de uso de local a vivienda antes de vender, ya que esto puede aumentar su valor en el mercado. Pero ojo:

• La operación puede tener implicaciones fiscales distintas.
• Se necesita una licencia del Ayuntamiento de Madrid.
• Hay que cumplir requisitos técnicos y urbanísticos.

Planifica antes de vender

Vender un local en Madrid no es solo cuestión de encontrar comprador. Si eres propietario, necesitas conocer todos los impuestos y gastos asociados, porque pueden reducir bastante el beneficio final.

En Localocom ayudamos a propietarios a tomar decisiones informadas y rentables. Si tienes dudas, hablamos cuando quieras.